Беда! Цены на жильё взлетели на 160%, семьи увязли в долгах. Матвиенко сказала правду об ипотеке. Что осталось за кадром?
Семейная и массовая льготная ипотеки, задуманные как инструмент роста рождаемости, на практике привели к взрывному росту цен на жильё и сокращению доступной жилплощади для семей. Пока государство субсидирует спрос на малогабаритные квартиры, демографические цели остаются недостижимыми, а политика поддержки семьи фактически работает против неё.
Председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко зафиксировала главную проблему семейной ипотеки, признав, что действующие правила не позволяют достигать заявленных целей по демографии:
Эта программа потому и получила название семейной, поскольку была призвана повысить рождаемость и улучшить условия жизни для семей с детьми. Но надо признать, что действующие правила выдачи семейной ипотеки всё-таки не способствуют достижению этих целей в полной мере.
Спикер СФ выступила на заседании Совета законодателей при Федеральном Собрании, посвящённом доступности жилья и развитию жилищной инфраструктуры. GIF видео council.gov.ru
Данное заявление важно не только как политический сигнал, но и как констатация накопленного неудачного многолетнего опыта. Семейная ипотека не выполняет ключевую роль – не способствует повышению рождаемости. Более того, во многих случаях является даже антидемографической мерой. И вот почему.
Цены выросли на 160%: реальный итог льготной ипотеки
Оценивать результативность семейной ипотеки целесообразно через динамику цен на первичном рынке жилья. По данным аналитиков "Мир квартир", рост стоимости новостроек составил 10,3% в 2025 году. Формально это минимальный показатель за последние шесть лет. Однако в абсолютном выражении это всё равно высокий темп, который в 2,5 раза превышает заявленную Центробанком цель по инфляции в 4%.
Но посмотрим на показатели в предыдущие несколько лет. Так, с момента начала действия массовой льготной ипотеки ситуация складывалась следующим образом. В 2020 году рост составил 19%, в 2021-м – 32%, в 2022-м – 17%, в 2023-м – 16%, в 2024-м – 11%.
Совокупно за период активного применения льготной ипотеки цены выросли примерно на 160%!
Данный показатель отражает ключевую проблему механизма: субсидирование спроса без развития достаточного и качественного предложения. Льготная ипотека стимулировала покупательскую активность, но не сопровождалась изменением типологии вводимого жилья. В результате основная часть дополнительного спроса была трансформирована в рост цен. Доступность жилья в реальном выражении снизилась. За сопоставимый бюджет домохозяйство сегодня может приобрести примерно в 1,5 раза меньшую площадь, чем до запуска программы.
Это особенно заметно при анализе реальной процентной нагрузки. При цене квадратного метра порядка 100 тысяч рублей и ставке 7% обслуживание кредита добавляло около 7000 рублей в год на каждый квадратный метр. После роста цен на 160% стоимость метра приблизилась к 260 тысячам рублей, а процентная нагрузка – к 18,2 тысячи рублей в год. В пересчёте на ценовую базу 2019 года (до введения программы массовой льготной ипотеки) это соответствует ставке выше 18%. Поэтому льготная ипотека в реальном выражении уже давно перестала быть льготной.
Да, одновременно наблюдался рост объёмов ввода жилья, который использовался как ключевой показатель эффективности. Чиновники бодро отчитывались рекордными со времён СССР объёмами ввода. Однако структура сместилась в сторону малогабаритных квартир площадью 35-40 квадратных метров.
С точки зрения демографии такие форматы дестимулируют рождение детей. Они оптимальны для одного человека или бездетной пары, но не формируют основу для роста рождаемости.
В этом контексте смещение основного фокуса властей на жилищный фактор является логичным. Денежные выплаты и пособия оказывают ограниченное влияние, если базовое ограничение – площадь жилья – не снимается. Ведь в случае проживания семьи с одним ребёнком в квартире площадью около 45 квадратных метров вероятность рождения второго ребёнка статистически минимальна, а третьего – практически отсутствует. И здесь уже без разницы, какие выплачиваются пособия и предоставляются прочие льготы.
Без больших квартир и ИЖС демографическая политика обречена
Принятый Госдумой в первом чтении законопроект об ипотечных каникулах для семей с детьми до полутора лет частично снижает финансовую нагрузку. Возможность приостановки или уменьшения платежей на срок до 18 месяцев при рождении второго или последующего ребёнка без необходимости доказывать падение доходов упрощает доступ к мере поддержки. Однако ипотечные каникулы носят временный характер и не устраняют структурный дефицит жилой площади.
Ключевая задача – расширение предложения жилья, ориентированного на семьи: квартиры от 90 квадратных метров и индивидуальное жилищное строительство. Именно этот сегмент остаётся хронически недопредставленным.
Согласно социологическим исследованиям, более 70% наших граждан хотят жить в собственном доме. А 56% тех, кто живёт в квартирах, переехали бы в свой дом, будь такая возможность. И если здесь есть очевидный запрос, то государство обязано его удовлетворить. Тем более, есть прямая взаимозависимость между количеством жилой площади и рождаемостью.
В этом логическом ряду находится недавняя инициатива властей по дифференциации ставок семейной ипотеки: 12% для семей с одним ребёнком, 6% – с двумя, 4% – с тремя. Это один из немногих примеров выстраивания мер именно под демографический, а не социальный результат. Ключевой показатель – суммарный коэффициент рождаемости – определяется не фактом появления первого ребёнка, а масштабом многодетности.
Однако снижение ставок само по себе не до конца решает проблему. Более эффективной представляется модель прямого списания части ипотечного долга за каждого ребёнка, начиная с третьего.
Даже с экономической точки зрения такой подход оправдан. В долгосрочной перспективе каждый новый гражданин формирует налоговую базу и вносит вклад в ВВП, превышающий разовые бюджетные затраты на субсидирование кредита.
Отдельного внимания требует вопрос адресности. Демографические меры должны быть ориентированы на коренное население и сопровождаться цензом оседлости. Практика отдельных регионов, включая Калужскую область, демонстрирует реализуемость такого подхода. Без этого демографическая поддержка рискует утратить целевую направленность и превратиться источником благ для мигрантов.
Ключевая задача – расширение предложения жилья, ориентированного на семьи. Коллаж Царьграда
Что с того?
Демографическая политика должна опираться на несколько базовых принципов: привязка семейной ипотеки к жилью большой площади, поэтапное списание долга за рождение детей, приоритет многодетных семей и ценз оседлости. Даже при консервативной оценке это экономически рациональная стратегия. Решение жилищного вопроса в данном случае является не вспомогательной, а центральной переменной демографического разворота. В противном случае вымирание России и русского народа продолжится.